Le modèle consistant à vendre des appartements à des investisseurs immobiliers avec des rentabilités locatives « garanties »  est de plus en plus développé sur le marché immobilier en Thaïlande.

Mais sur quelle demande locative se base les revenus garantis ? Est-elle stable ? Amenée à croître ?

Des gestions de type hôtelier reposant sur la demande touristique

La première chose à bien comprendre lorsque vous investissez dans ce type de programmes est qu’ils reposent non pas sur une demande locative locale « classique » (locataires longue durée louant un appartement à l’année), mais sur une demande touristique louant l’appartement, géré comme une chambre d’hôtel, pour quelques nuits.

Les revenus générés par ce type de locations sont en effet bien plus importants que des revenus locatifs classiques.

En effet, si on prend l’exemple d’un studio de 30m2 récent dans l’un des nouveaux quartiers de Sukhumvit à Bangkok, d’une valeur locative voisine de 15 000 THB/mois, et acheté 3 500 000 THB, le revenu locatif annuel brut représente 5% du prix d’achat.

Une rentabilité de 4 à 14% selon l’usage

Si on déduit les charges de copropriété, les frais d’agences, l’entretien courant (climatisation, réparations) et qu’on inclut de potentielles périodes de vacances, le rendement net sera compris entre 3 et 4% au mieux.

Prenons maintenant un studio de même surface et acheté au même prix, mais dans une station balnéaire, proche des plages et des commerces, se louant 2 000 bahts/nuit.

Avec un taux remplissage de 70% sur l’année (chiffre largement atteint par les hôtels bien placés et bien gérés), on obtient un revenu annuel brut de 511 000 THB soit 14.6% de la valeur d’achat.

Les sociétés de gestion garantissant des revenus compris le plus souvent entre 6 et 7%, parfois jusqu’à 10%, se basent sur des modèles économiques où elle gagnent naturellement plus, ce qui leur permet de rémunérer à la fois les investisseurs, leurs coûts d’exploitation, tout en étant bénéficiaires.

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Une fréquentation touristique en constante augmentation

Les chiffres de fréquentation touristique de la Thaïlande en provenance de pays étrangers sont en augmentation forte et constante depuis plus de 10 ans, ayant même triplé en un peu plus de 10 ans, avec un nouveau record en 2016.

Le tourisme en Thaïlande : évolution quantitative de 2009 à 2016
Le tourisme en Thaïlande : évolution quantitative de 2009 à 2016

La Thaïlande, avec plusieurs aéroports internationaux, de nombreux vols intérieurs, un réseau routier de très bonne qualité et une variété de destinations convenant à tous les types de visiteurs, ainsi qu’une offre hôtelière et de restauration très diversifiée et convenant à toutes les bourses, est une destination de plus en plus prisée par les touristes du monde entier.

Si les statistiques par destinations à l’intérieur de la Thaïlande sont plus rares et moins précises que les statistiques nationales, on sait que Pattaya et Phuket sont les stations balnéaires les plus visitées, attirant chacune environ 10 millions de touristes (internationaux et locaux) chaque année.

Le marché immobilier de Phuket est particulièrement attractif pour les investisseurs immobiliers avec un taux de remplissage moyen des hôtels de 76.7% et une fréquentation touristique augmentant plus rapidement que le nombre de chambres d’hôtels (selon le rapport « Phuket Hotel, Q4 2016 » de CBRE)

Les touristes chinois, locomotive de la demande touristique

Lorsqu’on regarde la répartition des touristes internationaux par nationalité, on constate que les touristes chinois sont de loin les plus nombreux. Dans le top 7 (nationalités pesant plus d’un million de touristes par an), la Russie est le seul pays non-asiatique avec le Royaume-Uni.

Le tourisme en Thaïlande : principaux pays source
Le tourisme en Thaïlande : principaux pays de provenance

Pour les investisseurs immobiliers achetant un bien dans un but de rentabilité locative, il faut donc bien avoir en tête que la cible des hôteliers sont majoritairement des touristes asiatiques qui n’ont ni les même goûts ni les mêmes habitudes de consommation que des touristes Européens.

Aussi ne faut-il pas raisonner de manière « émotionnelle » par rapport au bien acheté, ne pas nécessairement rechercher un bien qui vous plairait à vous en tant que vacancier, mais un produit immobilier bien positionné sur le marché par rapport à sa clientèle locative cible.

Les sociétés de gestion hôtelières expérimentées connaissent leur clientèle et savent maximiser leur taux de remplissage, et donc, la rentabilité des investisseurs.

Et lorsque l’on sait que la démocratisation du tourisme à l’international pour les Chinois n’en est qu’à ses débuts, le potentiel de croissance du nombre de touristes en Thaïlande est encore important.

Source : Quelle demande pour les programmes immobiliers avec revenus locatifs garantis ?

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